Het kennen van de prijs waarvoor een huis daadwerkelijk is verkocht, is niet dezelfde benadering als het schatten van de waarde vóór de verkoop. Beide oefeningen maken gebruik van verschillende bronnen, met zeer verschillende niveaus van betrouwbaarheid. De DVF-database, notariele tools en online simulators meten niet hetzelfde, en de verschillen tussen hun resultaten kunnen oplopen tot enkele tienduizenden euro’s voor hetzelfde goed.
DVF, Patrim en notariele databases: drie bronnen van werkelijke prijzen vergeleken
Drie publieke of semi-publieke tools bieden toegang tot de daadwerkelijk ondertekende verkoopprijzen bij de notaris. Hun reikwijdte en beperkingen overlappen niet volledig.
Verder lezen : Onmisbare tips en trucs om de ontwikkeling van uw baby goed te ondersteunen
| Bron | Toegang | Beschikbare gegevens | Hoofdzakelijke beperking |
|---|---|---|---|
| DVF (Demandes de Valeurs Foncières) | Gratis, online via data.gouv.fr of app.dvf.etalab.gouv.fr | Verkoopprijs, datum, oppervlakte, type goed, adres | Geen details over de staat van het goed of de uitgevoerde werkzaamheden |
| DVF+ (verrijkte versie via Etalab) | Gratis, geïntegreerd in bepaalde professionele tools | DVF + aard van de werkzaamheden, specifieke kortingen, VEFA | Variabele dekking afhankelijk van de gemeenten |
| Patrim (DGFiP) | Gratis, via de persoonlijke ruimte impots.gouv.fr | Verkoopprijs, oppervlakte, aantal kamers, kadastrale perceel |
Sinds 2023 bevat de DVF+-gegevens informatie die ontbreekt in de klassieke DVF-database, zoals de aanwezigheid van verkopen in de staat van toekomstige oplevering of kortingen gerelateerd aan werkzaamheden. Voor wie wil weten hoe de verkoopprijs van een huis dat al in zijn buurt is verkocht, te achterhalen, biedt DVF+ een niveau van detail dat beter bruikbaar is dan de ruwe database.
De notariele databases (toegankelijk via de websites van de departementale kamers) voegen soms kwalitatieve elementen toe die DVF niet vermeldt: aanwezigheid van een tuin, verdieping, oriëntatie. Hun raadpleging is echter vaak betalend of voorbehouden aan professionals.
Ook interessant : Voeten goed positioneren op een elliptische fiets: tips om uw sessies te optimaliseren
Online schatting en werkelijke prijs: waarom de verschillen toenemen
Online schattingssimulators (MeilleursAgents, SeLoger, PAP) berekenen een theoretische waarde op basis van gemiddelden per vierkante meter en declaratieve parameters. Hun resultaat kan sterk afwijken van de prijs die daadwerkelijk bij de verkoop is verkregen.
Drie hoofdfactoren verklaren deze verschillen.
- De simulators negeren de werkelijke staat van het goed. Een DPE geclassificeerd als G of F leidt tot een korting die deze tools niet nauwkeurig modelleren. Sinds de hervorming van de tegenwerpbare DPE en het geleidelijke verbod op het verhuren van energieverslindende woningen, ondergaan slecht geclassificeerde goederen een versnelde korting bij doorverkoop, vooral in grote steden waar kopers zware werkzaamheden anticiperen.
- De referentiegegevens zijn soms verouderd. Een simulator die zich baseert op transacties die twaalf maanden oud zijn in een dalende markt, overschat de prijs. Omgekeerd, in een gespannen sector, kan het de prijs onderschatten.
- De menselijke factor ontbreekt. De kwaliteit van een uitzicht, geluidsisolatie, nabijheid van een overlast of de configuratie van een terrein worden niet vastgelegd door een algoritme dat alleen wordt gevoed door de oppervlakte en de postcode.
Een simulator biedt een orde van grootte. Alleen de kruising met de werkelijke prijzen uit DVF maakt het mogelijk om de consistentie van deze schatting te controleren.
Duur van de te koop aangeboden periode: een prijsindicator die de databases niet tonen
De openbare databases registreren de uiteindelijke prijs, nooit het verkooptraject. De tijd tussen het online plaatsen van een advertentie en de ondertekening van de compromis vormt een sterk signaal over de relevantie van de weergegeven prijs.
Verschillende netwerken van makelaars hebben een gedragsverandering gedocumenteerd in de afgelopen jaren. Een goed dat een bepaalde termijn overschrijdt zonder gekwalificeerde bezoeken, ontvangt sneller prijsverlagingen dan voor 2020. Deze vaststelling betekent dat een overgewaardeerde prijs niet langer langzaam wordt gecorrigeerd door onderhandelingen: het wordt snel gecorrigeerd, door gebrek aan kopers.
Voor een verkoper geeft het volgen van het aantal bezoeken in de eerste weken een real-time inzicht dat noch DVF noch een simulator kan bieden. Voor een koper kan het opmerken van een goed dat lange tijd online staat zonder prijsverlaging wijzen op een verkoper die niet bereid is te onderhandelen, of een gebrek dat niet zichtbaar is in de advertentie.
DPE en verkoopprijs: de variabele die het meest weegt sinds 2024
De energieclassificatie is een volwaardig prijscriterium geworden, bovenop zijn oorspronkelijke informatieve rol. Het geleidelijke verbod op het verhuren van woningen geclassificeerd als G (effectief) en later F (gepland) dringt verhuurders om te verkopen, wat het aanbod van energieverslindende woningen op de markt vergroot.
Het directe gevolg: een toenemende prijsverschil tussen een goed geclassificeerd als D en een goed geclassificeerd als F of G, met vergelijkbare oppervlakte en locatie. De notarissen van Frankrijk hebben deze trend gedocumenteerd in hun recente conjunctuurnotities.
Om de prijs van een huis correct te schatten, maakt het kruisen van de DPE met de DVF-transacties in dezelfde sector het mogelijk om de lokale korting te kwantificeren. In bepaalde gebieden vertegenwoordigt dit een aanzienlijk deel van de prijs. In andere gebieden blijft het effect marginaal omdat de markt gespannen is en kopers de renovatiekosten absorberen.
Controleer de consistentie tussen de weergegeven DPE en de gevraagde prijs
Een DPE geclassificeerd als E of lager, weergegeven zonder prijsverlaging ten opzichte van gelijkwaardige goed die beter zijn geclassificeerd, verdient vragen. De verkoper heeft mogelijk werkzaamheden uitgevoerd die nog niet in de diagnose zijn opgenomen. Vraag naar de datum van de laatste DPE en de facturen van recente werkzaamheden om te beslissen.
De prijs van een huis kan niet worden afgeleid uit één enkele bron. De openbare databases geven de ondertekende prijs, de simulators een theoretische bandbreedte, en het terrein (verkoopduur, DPE, werkelijke staat) corrigeert beide. De meest betrouwbare data blijft die van DVF+, op voorwaarde dat deze wordt gelezen met inachtneming van de energieclassificatie en de staat van de lokale markt op het moment van de transactie.