Den Preis, zu dem ein Haus tatsächlich verkauft wurde, zu kennen, ist nicht dasselbe wie die Schätzung seines Wertes vor dem Verkauf. Beide Übungen nutzen unterschiedliche Quellen mit sehr unterschiedlichen Zuverlässigkeitsgraden. Die DVF-Datenbank, notarielle Werkzeuge und Online-Simulatoren messen nicht dasselbe, und die Abweichungen zwischen ihren Ergebnissen können mehrere Zehntausend Euro für dasselbe Objekt betragen.
DVF, Patrim und notarielle Datenbanken: drei Quellen für reale Preise im Vergleich
Drei öffentliche oder halböffentliche Werkzeuge ermöglichen den Zugang zu den tatsächlich beim Notar unterzeichneten Verkaufspreisen. Ihre Bereiche und Grenzen überschneiden sich nicht vollständig.
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| Quelle | Zugang | Verfügbare Daten | Hauptgrenze |
|---|---|---|---|
| DVF (Anfragen zu Grundstückswerten) | Kostenlos, online über data.gouv.fr oder app.dvf.etalab.gouv.fr | Verkaufspreis, Datum, Fläche, Art des Objekts, Adresse | Keine Details zum Zustand des Objekts oder zu durchgeführten Arbeiten |
| DVF+ (erweiterte Version über Etalab) | Kostenlos, integriert in bestimmte professionelle Werkzeuge | DVF + Art der Arbeiten, spezifische Abschläge, VEFA | Variable Abdeckung je nach Gemeinden |
| Patrim (DGFiP) | Kostenlos, über den persönlichen Bereich impots.gouv.fr | Verkaufspreis, Fläche, Anzahl der Zimmer, Katasterparzelle | Begrenzt auf eine bestimmte Anzahl von Anfragen pro Monat |
Seit 2023 integrieren die DVF+-Daten Informationen, die in der klassischen DVF-Datenbank fehlen, wie die Präsenz von Verkäufen im zukünftigen Fertigstellungszustand oder Abschlägen, die mit Arbeiten verbunden sind. Für diejenigen, die wissen möchten, wie man den Verkaufspreis eines bereits verkauften Hauses in seinem Viertel herausfindet, bietet DVF+ ein detaillierteres Niveau als die Rohdatenbank.
Die notariellen Datenbanken (zugänglich über die Websites der Abteilungskammern) fügen manchmal qualitative Elemente hinzu, die DVF nicht erwähnt: Vorhandensein eines Gartens, Etage, Ausrichtung. Ihre Konsultation ist jedoch oft kostenpflichtig oder auf Fachleute beschränkt.
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Online-Schätzung und tatsächlicher Preis: Warum die Abweichungen größer werden
Die Online-Schätzsimulatoren (MeilleursAgents, SeLoger, PAP) berechnen einen theoretischen Wert basierend auf Durchschnittspreisen pro Quadratmeter und deklarativen Parametern. Ihr Ergebnis kann stark vom tatsächlich beim Verkauf erzielten Preis abweichen.
Drei Hauptfaktoren erklären diese Abweichungen.
- Die Simulatoren ignorieren den tatsächlichen Zustand des Objekts. Ein DPE, der mit G oder F klassifiziert ist, führt zu einem Abschlag, den diese Werkzeuge nicht genau modellieren. Seit der Reform des anfechtbaren DPE und dem schrittweisen Verbot, thermisch ineffiziente Immobilien zu vermieten, erleiden schlecht klassifizierte Objekte bei der Wiederveräußerung einen verstärkten Abschlag, insbesondere in großen Metropolen, wo Käufer mit umfangreichen Arbeiten rechnen.
- Die Referenzdaten sind manchmal veraltet. Ein Simulator, der sich auf Transaktionen stützt, die zwölf Monate alt sind, in einem rückläufigen Markt, schätzt den Preis zu hoch. Umgekehrt kann er in einem angespannten Bereich den Preis unterschätzen.
- Der menschliche Faktor bleibt absent. Die Qualität einer Aussicht, die Schalldämmung, die Nähe zu einer Belästigung oder die Konfiguration eines Grundstücks werden von einem Algorithmus, der nur durch Fläche und Postleitzahl gespeist wird, nicht erfasst.
Ein Simulator liefert eine Größenordnung. Nur die Kreuzung mit den tatsächlichen Preisen aus der DVF ermöglicht es, die Kohärenz dieser Schätzung zu überprüfen.
Dauer der Verkaufszeit: Ein Preisindikator, den die Datenbanken nicht zeigen
Die öffentlichen Datenbanken erfassen den Endpreis, niemals den Verkaufsverlauf. Der Zeitraum zwischen der Veröffentlichung einer Anzeige und der Unterzeichnung des Vorvertrags ist ein starkes Signal für die Relevanz des angezeigten Preises.
Mehrere Agenturnetzwerke haben seit einigen Jahren ein verändertes Verhalten dokumentiert. Ein Objekt, das eine bestimmte Zeit ohne qualifizierte Besichtigung übersteigt, erhält schnellere Preissenkungen als vor 2020. Diese Feststellung bedeutet, dass ein überhöhter Preis nicht mehr langsam durch Verhandlungen korrigiert wird: Er wird schnell korrigiert, durch das Fehlen von Käufern.
Für einen Verkäufer gibt die Überwachung der Anzahl der Besichtigungen in den ersten Wochen eine Echtzeitlesung, die weder DVF noch ein Simulator liefern können. Für einen Käufer kann das Erkennen eines Objekts, das lange online geblieben ist, ohne Preissenkung, auf einen Verkäufer hinweisen, der wenig bereit ist zu verhandeln, oder auf einen Mangel, der in der Anzeige nicht sichtbar ist.
DPE und Verkaufspreis: Die Variable, die seit 2024 am meisten wiegt
Die Energieklassifizierung ist zu einem eigenständigen Preisfaktor geworden, über ihre ursprüngliche Informationsrolle hinaus. Das schrittweise Verbot, Wohnungen der Klasse G (wirksam) und dann F (geplant) zu vermieten, drängt die Eigentümer dazu, zu verkaufen, was das Angebot an energieintensiven Immobilien auf dem Markt erhöht.
Die direkte Folge: eine wachsende Preisdifferenz zwischen einem Objekt der Klasse D und einem Objekt der Klassen F oder G, bei vergleichbarer Fläche und Lage. Die Notare in Frankreich haben diesen Trend in ihren aktuellen Konjunkturberichten dokumentiert.
Um den Preis eines Hauses korrekt zu schätzen, ermöglicht die Kreuzung des DPE mit den DVF-Transaktionen im selben Sektor, den lokalen Abschlag zu quantifizieren. In bestimmten Zonen stellt er einen signifikanten Teil des Preises dar. In anderen bleibt der Effekt marginal, weil der Markt angespannt ist und die Käufer die Renovierungskosten übernehmen.
Die Kohärenz zwischen dem angezeigten DPE und dem geforderten Preis überprüfen
Ein DPE, das mit E oder schlechter klassifiziert ist und ohne Preissenkung im Vergleich zu besser klassifizierten gleichwertigen Objekten angezeigt wird, sollte hinterfragt werden. Der Verkäufer hat möglicherweise Arbeiten durchgeführt, die im Gutachten noch nicht berücksichtigt sind. Die Anfrage nach dem Datum des letzten DPE und den Rechnungen für kürzlich durchgeführte Arbeiten ermöglicht eine Entscheidung.
Der Preis eines Hauses lässt sich nicht aus einer einzigen Quelle ablesen. Die öffentlichen Datenbanken geben den unterzeichneten Preis an, die Simulatoren eine theoretische Spanne, und das Terrain (Verkaufszeit, DPE, tatsächlicher Zustand) korrigiert beide. Die verlässlichste Datenquelle bleibt die von DVF+, vorausgesetzt, sie wird unter Berücksichtigung der Energieklassifizierung und des Zustands des lokalen Marktes zum Zeitpunkt der Transaktion gelesen.